Le propriétaire a des devoirs envers son locataire, mais l’inverse est aussi vrai. Le locataire doit respecter toute une série d’obligations du début à la fin du bail. À commencer par prendre une assurance habitation, en entretenant correctement le logement et évidemment en payant son loyer et ses charges. Mais ce n’est pas tout. Passage en revue des obligations du locataire.

1 - Souscrire une assurance habitation

Avant même la remise des clés et l’entrée dans le logement, le locataire doit avoir souscrit une assurance habitation avec la garantie minimale contre les incendies, dégât des eaux et explosions. Dix minutes au téléphone avec son assureur ou sa banque suffisent à être couvert, c’est très simple. Si le bien est meublé, une assurance multirisque habitation (MHR), un peu plus chère, est à préférer dès le début.   

Le propriétaire bailleur est en droit de réclamer une attestation, et le locataire doit être en mesure de la fournir à n’importe quel moment. Il doit pouvoir faire de même à chaque renouvellement de contrat.

Enfin, sachez qu’en cas de défaut d’assurance, le propriétaire-bailleur peut en souscrire une à la place du locataire et la répercuter sur le loyer en majorant la prime annuelle et la mensualité de 10%. Il peut aussi, par le biais d’un commissaire de justice (ex-huissier) forcer le locataire de se mettre en règle. Il a même la capacité résilier le bail si une clause résolutoire y mentionne le défaut d’assurance. 

2 – Régler le loyer en toutes circonstances

Cela peut paraître évident, mais il convient de le régler le loyer à la date prévue dans le contrat de bail. Évidemment, le propriétaire peut tolérer quelques retards, mais il faut à chaque fois le prévenir pour le rassurer, c’est la moindre des choses. 

Le loyer peut être réglé par virement, par prélèvement avec autorisation du locataire, par chèque ou espèces si le montant ne dépasse pas 1 000 euros.

C’est aussi le locataire qui choisit le mode de de paiement. Sachez que le loyer reste dû même si le propriétaire n’effectue pas les travaux qui sont à sa charge. S’il ne s’exécute pas, le locataire peut le mettre en demeure de les réaliser par lettre recommandée avec accusé de réception. Si rien ne bouge sous deux mois, il est alors possible de saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal judiciaire. Mais le loyer devra être réglé durant toute la durée du litige, sauf si le juge en décide autrement. 

Une exception toutefois : si le logement devient insalubre à force de négligence du propriétaire, le préfet peut décider d’une procédure d’insalubrité. Elle peut entraîner l’interdiction d’habiter le bien (mais dans les faits le locataire n’a souvent pas de solution de relogement). Dans ce cas, l’obligation de règlement du loyer s’arrête dès le premier jour du mois suivant l’envoi de l’arrêté d’insalubrité. 

Enfin, si le locataire cumule les retards de paiement ou cesse de payer le loyer, le propriétaire peut résilier le bail par courrier recommandé avec accusé de réception ou en envoyant un commissaire de justice. Si son locataire ne quitte pas le logement, il peut demander son expulsion (hors trêve hivernale). Cela peut faire suite à l’exécution d’une clause résolutoire spécifique du contrat de bail, ou sur décision de justice.

3 - Payer les charges locatives

Les charges locatives peuvent soit être intégrées au loyer mensuel soit être réglées à chaque trimestre à la demande du propriétaire. C’est un paiement par provision, soit une avance généralement basée sur le budget prévisionnel de la copropriété ou sur la régularisation des charges de l’année précédente. 

Lors de la régularisation justement, si le montant des charges calculé par tantième est inférieur à ce qu’a payé le locataire, le propriétaire devra lui rembourser la différence. On parle alors de charges récupérables. Au contraire, si le montant des charges est supérieur à ce que le locataire a payé, c’est lui qui devra régulariser la différence.

4 - Entretenir le logement

Le locataire a le devoir d’entretien courant du logement, notamment des appareils de chauffage, chaudière, pompe à chaleur, ou encore du détecteur de fumée. Outre les travaux ménagers nécessaires à son bon état, il doit aussi se charger des petites réparations stipulées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987. Il peut s’agir de travaux d’électricité comme le changement d’une prise défectueuse, le remplacement d’un flexible de douche ou du joint d’un robinet qui fuit, du changement de vitres brisées, du ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation… La liste est longue. 

Si le bien est loué meublé, le locataire doit aussi entretenir et si besoin réparer les appareils électroménagers.

5 - Laisser faire des travaux

Si le propriétaire n’a normalement pas de droit de visite du logement, il existe deux exceptions : en cas de remise en location ou de travaux. Dans ce dernier cas il peut pénétrer dans le logement accompagné de professionnels pour programmer un chantier : remplacement d’un appareil de chauffage (chauffe-eau, chaudière), rénovation énergétique (isolation, changement des fenêtres), réparations pour rendre le lieu salubre (problèmes d’humidité, de ventilation)… 

Le locataire doit être averti de la nature et de la durée des travaux par un courrier remis en mains propres ou en recommandé avec accusé de réception. Il ne peut refuser qu’ils soient réalisés en semaine mais peut exiger qu’ils s’arrêtent les week-ends et jours fériés. 

Si le chantier dure plus de 21 jours, le locataire a droit à une indemnisation sous forme de réduction du loyer. Celle-ci est à définir avec le propriétaire, pouvant dépendre de la durée du dépassement et du dérangement constitué. 

Attention, si les travaux portent atteinte à la salubrité du logement, le rendent inhabitable ou sont tout simplement réalisés pour l’inciter à partir, le locataire peut les contester en saisissant le tribunal judiciaire pour les interrompre voire les interdire. 

Le locataire lui, n’a pas le droit d’effectuer des travaux qui modifieraient la structure du logement sans l’accord écrit du propriétaire. Si cela concerne un mur porteur, il lui faudra également celui de la copropriété. En revanche, il peut procéder au changement d’une vieille moquette, repeindre les murs à son goût.

Il est toutefois préférable d’en informer le bailleur.  À la fin du contrat, ce dernier est en droit de demander la remise en état du bien (sauf s’il avait accepté des travaux de modification pour les personnes à mobilité réduite, personnes âgées ou handicapés).

6 - Ne pas sous-louer sans autorisation

Il est formellement interdit de sous-louer le logement sans l’autorisation écrite du propriétaire. Si ce dernier est d’accord, le montant du loyer ne doit pas dépasser celui que le locataire paye habituellement et doit être validé par le propriétaire. L’interdiction de sous-location vaut également pour les meublés et tous les baux signés après le 27 mars 2014. Dans tous les cas, la sous-location ne peut excéder 120 jours par an. 

Si le locataire ne respecte pas ces obligations, le propriétaire peut aller en justice et demander la résiliation du bail.

7 - Respecter le préavis

Si le locataire quitte le logement, il doit continuer de payer le loyer jusqu’à la fin du préavis. Celui-ci est de : 

• 3 mois pour les logements vides ;
• 1 mois pour les logements meublés, les biens situés ou zones tendues, ou en cas de situation exceptionnelle (mutation, licenciement, divorce…). 

Dans le cas où le logement est remis en location, des visites devront être organisées, et il faudra laisser un libre accès au propriétaire (ou à l’agent immobilier) comme dit plus haut. Les horaires doivent être convenus entre les deux parties. Les visites doivent avoir lieu du lundi au samedi dans la limite de 2 heures maximum les jours ouvrables.